UAE（アラブ首長国連邦）には永住権の制度がありません。「ドバイの永住権」と呼ばれているものの正体は、10年ごとに更新するゴールデンビザ（長期居住ビザ）です。日本人が最も使いやすいのは不動産ルートで、ドバイの物件を200万ディルハム（約8,440万円）以上保有すれば、ドバイ土地局（DLD）経由で10年の居住ビザを申請できます。2026年時点ではローン付きの物件や建設中の物件も対象になり、複数の物件を合算することもできます。滞在義務がなく、日本に住んだまま維持できる点が最大の特徴です。本記事では、カテゴリー別の条件、物件の取得諸費用まで含めた総額、申請の流れと必要書類、取得後の更新と売却の制限、日本側の税務、そして公式に否定された誤情報までを、UAE政府とドバイ土地局の公表情報をもとに整理します。
※本記事は2026年9月15日時点の公表情報（UAE政府ポータル u.ae、連邦身分・市民権・税関・港湾保安庁（ICP）、ドバイ土地局（DLD）、UAE連邦税務庁（FTA）、現地報道）をもとにした一般的な解説です。制度・手数料・為替は変動します。円換算は1ディルハム＝42.20円、1ドル＝154.69円（2026年9月15日の仲値）で計算しています。個別の申請可否や税務判断は、申請前に専門家へご確認ください。
目次
結論：UAEに永住権はない。ゴールデンビザは10年ごとに更新する居住ビザ
検索でよく見る「ドバイの永住権」という言葉は、制度名としては存在しません。UAEの在留資格は、就労ビザ、投資家ビザ、家族帯同ビザなどいずれも有効期間が決まった居住ビザで、期限のない永住権にあたる区分がないためです。その中で最も長く、更新を前提に設計されているのがゴールデンビザで、実務上はこれが「永住権に最も近いもの」として扱われています。
| 項目 | ゴールデンビザ（UAE） | 一般的な永住権（他国） |
|---|---|---|
| 有効期間 | 5年または10年。更新が必要 | 無期限（更新不要、またはカード更新のみ） |
| 取り消し | 要件を満たさなくなると更新できない。不動産ルートは物件の保有が前提 | 原則として取り消されない（長期不在などの例外を除く） |
| スポンサー | 不要（自分名義で取得し、家族を呼べる） | 不要 |
| 滞在義務 | なし。6か月以上UAEを離れても失効しない | 国によっては一定期間の滞在が必要 |
| 国籍への道 | 帰化の申請制度は事実上ない（後述の推薦による国籍付与のみ） | 一定年数で帰化の申請資格が生じる国が多い |
UAEの通常の居住ビザは、6か月以上続けて国外にいると失効しますが、ゴールデンビザにはこの制限がありません。UAE政府ポータルも、ゴールデンビザの利点として「居住ビザを有効に保つために通常必要な6か月という期間を超えて、UAE国外に滞在できること」を挙げています。日本で仕事を続けながら、必要なときにドバイへ行く使い方ができるのはこのためです。
一方で、「10年の居住ビザ」であって永住権ではない以上、10年ごとに要件を満たしているかが改めて審査されます。不動産ルートであれば、その時点で200万ディルハム以上の物件を保有していることが前提になります。制度としての位置づけは、永住権・市民権・ビザ・税務居住地の違いとゴールデンビザとはで整理しています。
ゴールデンビザのカテゴリーと有効期間：日本人が使えるのはどれか
ゴールデンビザは投資家向けだけの制度ではなく、専門職や学生を含む十数種類のカテゴリーに分かれています。日本から申請する場合、現実的な選択肢は不動産・公共投資・起業・高度専門職の4つです。
| カテゴリー | 主な条件 | 期間 |
|---|---|---|
| 不動産投資家 | UAE国内の不動産を2,000,000ディルハム（約8,440万円）以上保有。複数物件の合算可 | 10年（ドバイ土地局経由） |
| 公共投資家 | 認可された投資ファンドや会社への出資2,000,000ディルハム（約8,440万円）以上、または年間250,000ディルハム（約1,055万円）以上の納税 | 10年 |
| 起業家 | 技術・将来性のある事業で、事業価値500,000ディルハム（約2,110万円）以上。認定インキュベーターの承認が必要 | 5年 |
| 高度専門職 | 学士以上の学位と有効な雇用契約、基本給月30,000ディルハム（約127万円）以上（住宅手当などは含めない） | 5〜10年 |
| 医師・科学者・発明家 | 保健予防省、首長国科学者評議会、経済省などの推薦 | 10年 |
| クリエイター・eスポーツ選手 | ドバイ・クリエイターズHQなど所管機関の推薦 | 10年 |
| 優秀な学生・卒業生 | 世界上位100大学の卒業（GPA3.5以上、卒業後2年以内）など | 5〜10年 |
| 人道分野の貢献者・医療従事者 | 5年以上の従事、または所管機関の推薦 | 10年 |
期間は資料によって記載が分かれます。UAE政府ポータルの一覧と、各首長国の窓口（ドバイなら土地局）で年数の書き方が違うためで、実際に何年のビザが出るかは申請窓口と職種で決まります。推薦や承認が必要なカテゴリーは、日本から単独で申請するのは現実的ではありません。日本人の申請で圧倒的に多いのは不動産ルートで、金額の基準が明確で、推薦状も雇用契約も要らないためです。以下は不動産ルートを中心に説明します。
不動産ルートの条件：200万ディルハム以上、ローン付き・建設中物件も対象
ドバイ土地局のゴールデンビザ申請サービスは、条件を「購入時点の購入価格が200万ディルハム以上の不動産を保有する不動産投資家」と定義し、10年の更新可能な居住許可を付与すると明記しています。2026年時点の主な条件は次のとおりです。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 物件価格 | 2,000,000ディルハム（約8,440万円）以上。申請者名義であること |
| 複数物件 | 合算できる。すべて申請者名義であることが必要 |
| 共有名義 | 申請者の持分だけで200万ディルハムに達している必要がある |
| ローン付き物件 | 可。銀行の異議なし証明書（NOC）を添付する。2026年2月以降、頭金の割合の要件は撤廃された |
| 建設中物件（オフプラン） | 可。物件価格が200万ディルハム以上で、オクード（Oqood）に登録されていること |
| 申請者の所在 | 申請時にUAE国内にいることが必要 |
| 対象エリア | ドバイのフリーホールド地区（外国人が所有権を取得できる地区） |
ここで注意したいのが、連邦とドバイで条件の書き方が違う点です。UAE政府ポータルとICP（連邦身分・市民権・税関・港湾保安庁）の案内では、不動産投資家のゴールデンビザは「5年」とされ、物件は「ローンの付いていないもの」と書かれています。一方、ドバイ土地局の申請サービスは「10年・更新可」「ローン付きでも銀行のNOCがあれば可」と明記しています。
| 項目 | 連邦（ICP・u.ae） | ドバイ土地局（DLD） |
|---|---|---|
| 期間 | 不動産投資家は5年 | 10年（更新可） |
| ローン | 「ローンの付いていない物件」 | 銀行のNOCがあれば可 |
| 申請窓口 | ICPスマートアプリ | ドバイ土地局のゴールデンビザ申請サービス |
ドバイの物件で10年のゴールデンビザを狙う場合は、ドバイ土地局経由で申請するのが実務上の標準です。ドバイ以外の首長国（アブダビなど）の物件では、その首長国の不動産登記機関と手続きが変わるため、購入前にどちらの窓口で申請するかを確認してください。
費用の全体像：物件価格・取得諸費用・ビザ費用で約9,000万円
費用は「物件価格」「不動産の取得諸費用」「ゴールデンビザの申請費用」の3層に分けて考えます。物件は資産として残りますが、取得諸費用とビザ費用は戻りません。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| ドバイ土地局手数料 | 4,020ディルハム（約17万円） | ゴールデンビザ申請サービスの手数料 |
| 居住確認（レジデンシー） | 2,856.75ディルハム（約12.1万円） | 居住許可の発給に伴う費用 |
| エミレーツID（10年） | 1,153ディルハム（約4.9万円） | UAEの身分証。10年分 |
| 健康診断 | 700ディルハム（約3万円） | 18歳以上は必須 |
| 事務手数料 | 1,155ディルハム（約4.9万円） | — |
| 主申請者の合計 | 9,884.75ディルハム（約41.7万円） | ドバイ土地局が公表している個人の総額 |
| 家族・両親（1人あたり） | 5,774.5ディルハム（約24.4万円） | 1人追加ごとに約100ディルハムが加算される |
| 家族ファイルの開設 | 318.75ディルハム（約1.3万円） | 家族を帯同する場合 |
不動産の取得諸費用は、物件価格とは別に1割弱かかります。200万ディルハムの物件を買う場合の目安は次のとおりです。UAEには不動産の保有にかかる年間の固定資産税がありませんが、管理費（サービスチャージ）は毎年かかります。
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 土地局の名義移転手数料（4%） | 80,000ディルハム（約338万円） | 物件価格の4%。買主負担が一般的 |
| 登録事務所（トラスティ）手数料 | 4,200ディルハム（約17.7万円） | 50万ディルハム以上の物件は4,000ディルハム＋VAT5% |
| 土地局の事務手数料 | 4,000ディルハム（約16.9万円）前後 | 取引により4,000〜5,000ディルハム |
| 権利証（タイトルディード）発行 | 250ディルハム（約1.1万円） | — |
| 仲介手数料（2%）＋VAT | 40,000ディルハム（約169万円）＋VAT5% | 物件価格の2%が相場 |
| 取得諸費用の合計 | 約130,450ディルハム（約550万円） | ローンを組む場合は登録料（融資額の0.25%）が別途 |
| 区分 | 金額 | 性質 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 約8,440万円 | 資産として残る。売却すれば回収できる（ただしビザは要手続き） |
| 取得諸費用 | 約550万円 | 戻らない |
| ゴールデンビザ申請費用 | 約41.7万円 | 戻らない |
| 合計 | 約9,032万円 | このほか渡航費、口座開設、管理費（年額）、代行業者に依頼する場合の報酬が別途 |
「ドバイのゴールデンビザは200万ディルハムから」という表現は物件価格だけを指しています。実際に動く資金は9,000万円台と見ておくのが安全です。戻らない費用は取得諸費用とビザ費用を合わせて約592万円で、ヨーロッパのゴールデンビザで必要になる寄付や政府拠出金と比べれば軽い部類に入ります。各国の水準は海外の永住権はいくら？国別の費用まとめで比較できます。
申請の流れと必要書類
不動産ルートは、物件を購入して権利証を取得したうえで、UAE国内でゴールデンビザを申請する流れです。申請から発給までは7〜10営業日が目安とされています。
| 段階 | 内容 | 場所 |
|---|---|---|
| 1. 物件の選定と契約 | フリーホールド地区の物件を選び、売買契約（MOU）を締結。ローンを使う場合は事前承認を取る | 日本またはドバイ |
| 2. 名義移転と権利証の取得 | 登録事務所（トラスティ）で名義移転を行い、権利証（タイトルディード）またはオクード証明を受け取る | ドバイ |
| 3. ゴールデンビザの申請 | ドバイ土地局のゴールデンビザ申請サービスに書類を提出。ローン付き物件は銀行のNOCを添付 | ドバイ（本人がUAE国内にいること） |
| 4. 健康診断・生体情報の登録 | 指定機関で健康診断を受け、エミレーツIDの生体情報を登録する | ドバイ |
| 5. 居住許可の発給 | パスポートに居住許可が付与され、エミレーツIDが発行される | ドバイ |
主な必要書類は、パスポート、権利証（またはオクード証明）、顔写真、現在の居住許可の写し（ある場合）、ローン付き物件の場合は銀行のNOCです。日本の書類は基本的に求められませんが、家族を帯同する場合は戸籍謄本などで続柄を証明し、英訳とアポスティーユ（外務省の証明）を添えるよう求められることがあります。当事務所ではアポスティーユ・翻訳・認証の取得代行と、海外からの戸籍謄本の取り寄せを扱っています。
申請自体はドバイ土地局のサービスセンターや認定代行業者を通じて行えます。日本から不動産会社の紹介で進めるケースが多いものの、仲介業者への報酬と政府に払う費用は別物です。見積書では「政府費用」と「業者の報酬」を必ず分けて確認してください。
取得後：滞在義務・家族の帯同・更新・物件を売った場合
ゴールデンビザを取得すると、スポンサーなしで自分名義の居住資格を持ち、家族を呼ぶことができます。取得後に関わる主なルールを整理します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 滞在義務 | なし。6か月以上UAEを離れても失効しない |
| 家族の帯同 | 配偶者と子を帯同できる。子の年齢制限はなく、両親も対象になる。期間は主申請者と同じ |
| 就労・事業 | UAE国内での就労・事業が可能（別途ライセンスが必要な業種を除く） |
| 銀行口座 | エミレーツID取得後に個人口座を開設できる |
| 更新 | 10年ごとに更新。更新時に要件を満たしているかが改めて審査される |
| 物件の売却 | 居住期間中は物件に抵当（リーエン）が設定され、売却の前にビザの取り消しまたは組み替えが必要 |
見落とされやすいのが売却の制限です。不動産ルートのゴールデンビザでは、土地局が物件に抵当を設定するため、ビザを有効に保ったまま売り抜けることはできません。売却するには、先にビザを取り消すか、別の物件に組み替えたうえで抵当を解除する必要があります。「値上がりしたら売って、ビザだけ残す」という使い方は想定されていないと考えてください。
国籍についても触れておきます。UAEは2021年の国籍法改正で、投資家・医師・科学者・発明家・才能ある人材に国籍を付与できる制度を設けましたが、これは本人が申請する制度ではなく、連邦内閣や各首長国の統治者府による推薦が起点です。件数も限られており、ゴールデンビザの延長線上で狙えるものではありません。なお仮に外国籍を取得した場合、日本の国籍法第11条第1項により日本国籍は自動的に失われます（日本国籍を喪失した後の在留資格）。
税金：所得税ゼロは本当か。日本側の居住者判定と出国税
ドバイ移住の動機として最も多いのが税務上の理由です。事実関係を正確に整理します。
| 税目 | 内容 |
|---|---|
| 個人所得税 | なし。給与・配当・キャピタルゲインへの個人課税はない |
| 法人税 | 9%（2023年6月開始の事業年度から）。課税所得37万5,000ディルハム以下の部分は0% |
| 付加価値税（VAT） | 5% |
| 相続税・贈与税 | なし（ただし相続手続きはUAEの法制度に従う） |
| 不動産の保有税 | なし。名義移転時に4%、賃貸には自治体税がかかる |
「所得税ゼロ」は事実ですが、その恩恵を受けられるのは、日本の非居住者になり、UAEの税務上の居住者になった場合だけです。ゴールデンビザを取得しただけでは、どちらも自動的には変わりません。
UAEの税務居住者になる条件
UAEの税務居住者の判定は、2022年内閣決定第85号（2023年閣僚決定第27号で細則）で定められています。自然人の場合、次のいずれかを満たすと税務居住者として扱われ、税務居住者証明書（TRC）を申請できます。
- 12か月間にUAE国内に183日以上滞在した
- 12か月間にUAE国内に90日以上滞在し、かつUAE国籍・GCC国籍または有効な居住許可を持ち、UAE国内に恒久的な住居があるか、UAEで就労・事業を行っている
- UAEに通常の住居があり、かつ金銭的・人的利益の中心がUAEにある
日本側で確認すべきこと
日本の課税は滞在日数だけでは決まらず、生活の本拠がどこにあるかで判断されます。住民票を抜いてもドバイにほとんど滞在せず、家族と生計の拠点が日本にあれば、日本の居住者として全世界所得に課税され続ける可能性があります。また、1億円以上の有価証券などを持つ人が日本の非居住者になる際には、出国税（国外転出時課税）の対象になります。詳しくは海外移住の税金と住民票の手続きと出国税と6億円・30億円ラインの解説で整理しています。
注意点：「10万ディルハムで永住権」は公式に否定されている
2025年から2026年にかけて、「10万ディルハム（約422万円）を払えば終身のゴールデンビザが取れる」「指名制で永住権が買える」という情報がSNSや一部の代理店経由で広まりました。これについてUAEのICP（連邦身分・市民権・税関・港湾保安庁）は、2026年1月27日に「法的根拠がない」と明確に否定し、申請者を誤解させる行為はUAEのサイバー犯罪関連法の下で詐欺にあたりうると警告しています。
申請は必ずUAE政府の公式窓口（ICPスマートアプリ、各首長国の居住・外国人局、ドバイの場合はドバイ土地局）を通じて行われ、海外の仲介業者が承認を保証することはできません。次の点を確認すれば、多くのトラブルは避けられます。
- 「終身」「永住権」と書かれていないか：UAEに永住権はなく、最長でも10年の更新制です
- 政府費用と業者報酬が分かれているか：ドバイ土地局の主申請者分は9,884.75ディルハムです。これを大きく超える請求は内訳を確認してください
- 物件価格が200万ディルハムを確実に超えているか：共有名義の場合は自分の持分だけで判定されます
- 「先に手付金を払えば承認を保証する」と言われていないか：承認を保証できる民間業者は存在しません
また、ドバイの不動産価格は上昇が続いており、200万ディルハムの基準を満たす物件の選択肢は年々変わっています。制度が変わるリスクも含め、「今の条件が数年後も同じである保証はない」という前提で判断してください。
よくある質問
ドバイの永住権は取れますか？
UAEには永住権の制度がありません。最も長い在留資格が10年のゴールデンビザで、更新を前提とした居住ビザです。「ドバイの永住権」と紹介されているものは、ほぼすべてこのゴールデンビザを指しています。
日本に住んだままゴールデンビザを維持できますか？
できます。ゴールデンビザには滞在義務がなく、6か月以上UAEを離れても失効しません。ただし、税務上の恩恵を受けるには実際にUAEへ生活の本拠を移す必要があり、ビザを持っているだけでは日本の課税は変わりません。
ローンで買った物件でも申請できますか？
ドバイ土地局経由であれば可能です。銀行の異議なし証明書（NOC）を添付します。2026年2月以降、頭金の割合に関する要件は撤廃されました。一方、連邦（ICP）の案内は「ローンの付いていない物件」としているため、ドバイ以外の首長国では取り扱いを確認してください。
家族も一緒に取得できますか？
配偶者と子を帯同でき、子の年齢制限はありません。両親も対象になります。期間は主申請者と同じ10年です。費用は1人あたり5,774.50ディルハム（約24.4万円）に、家族ファイルの開設費318.75ディルハム（約1.3万円）が加わります。
物件を売ったらビザはどうなりますか？
居住期間中は物件に抵当が設定されるため、ビザを残したまま売却することはできません。売却するには、先にビザを取り消すか、200万ディルハム以上の別の物件に組み替えたうえで抵当を解除する必要があります。
不動産を買わずにゴールデンビザを取る方法はありますか？
認可された投資ファンドや会社への200万ディルハム以上の出資、年間25万ディルハム以上の納税、事業価値50万ディルハム以上の起業、月給3万ディルハム以上の高度専門職などのルートがあります。ただし起業と専門職は現地の承認や雇用契約が前提で、日本から単独で進められるものではありません。
まとめ：ドバイは「滞在義務なしで持てる10年ビザ」。永住権と税制は分けて考える
ドバイのゴールデンビザは、200万ディルハム（約8,440万円）以上の不動産を持てば、ドバイ土地局経由で10年の居住ビザが得られる制度です。取得諸費用とビザ費用を含めた総額は約9,000万円、うち戻らない費用は約592万円が目安になります。滞在義務がなく家族も帯同できる一方、UAEに永住権の制度はなく、10年ごとに要件が再審査されます。所得税ゼロの恩恵は、日本の非居住者になり、UAEの税務居住者になって初めて生じます。「ビザを取ること」と「居住地を移すこと」を分けて設計することが、失敗しないための前提です。
他の国と比べてどうか
UAEの特徴は、投資額が実物資産として残り、滞在義務がなく、手続きが1〜2週間と速い点です。反面、永住権や国籍にはつながりません。国籍まで視野に入れるならポルトガル、預金型で費用を抑えるならマレーシアが比較対象になります。詳しくはゴールデンビザとは（国別比較）、ポルトガル移住のビザの種類と条件、マレーシアMM2Hの条件と費用をお読みください。
当事務所では、ドバイを含む各国のゴールデンビザ・永住権・市民権の比較相談と、申請に必要な日本の書類のアポスティーユ取得・翻訳・戸籍の取り寄せに対応しています。ドバイが目的に合うか、日本側の税務や家族の帯同を含めて整理したい方は、無料相談をご利用ください。しつこい営業は一切いたしません。
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参考（一次情報・出典）
- UAE政府ポータル（u.ae）：ゴールデンビザの区分と有効期間
- ドバイ土地局（DLD）：ゴールデンビザ申請サービス（不動産投資家）
- 連邦身分・市民権・税関・港湾保安庁（ICP）：ゴールデンレジデンシー
- UAE連邦税務庁（FTA）：税務居住者証明書の発行（2022年内閣決定第85号）
- VisaHQ 2026年1月27日：ICPが「10万ディルハムの終身ゴールデンビザ」を否定
- EGSH 2026年6月更新：不動産ルートの条件・費用（ローン付き・オフプランの扱い）
- EGSH 2026年3月更新：ゴールデンビザの全カテゴリーと要件
- EGSH 2026年4月25日：ドバイの不動産取得諸費用（名義移転4%・トラスティ手数料など）
- Afridi & Angell：2021年国籍法改正による推薦制の国籍付与
- e-Gov法令検索：国籍法（第11条第1項）
- 三菱UFJリサーチ&コンサルティング：外国為替相場（2026年9月15日の仲値）
本記事の条件・費用は2026年9月15日時点。円換算は1ディルハム＝42.20円、1ドル＝154.69円（2026年9月15日の仲値）。
